Metropoly x Fundos imobiliários – Como investir em imóveis
O setor imobiliário apresenta interessantes oportunidades de investimento e, historicamente, é um dos preferidos dos brasileiros. Neste texto, trataremos de duas soluções para a democratização de oportunidades de investimento: os fundos de investimento imobiliários e a plataforma Metropoly. Explicaremos o que são fundos imobiliários, como funcionam, como investir neles, quais são os tipos disponíveis, o que é a plataforma Metropoly, o que é o Metropoly Token e como comprá-lo.
O que é Metropoly?
Metropoly apresenta-se como o primeiro marketplace para a compra de tokens não fungíveis (NFTs) que representam frações de propriedades imobiliárias, os quais podem ser comprados por valores a partir de US$ 100 dólares.
Segundo seus criadores, ele tem por objetivo democratizar o acesso a oportunidades de investimento no mercado imobiliário, independentemente da localização geográfica dos investidores e de sua condição social. Os compradores dos tokens que representam uma das propriedades recebem frações proporcionais do aluguel dela ou do valor de sua venda, caso o conjunto de detentores dos NFTs relativos a ela decidam por essa transação.
No momento, o Metropoly, que ainda está em sua fase beta de testes, já permite a compra de Metropoly NFTs imobiliários com Ether. No futuro, deverá haver outras opções disponíveis, entre as quais o uso de cartão de crédito ou do token da plataforma, Metro token ou METRO, um token do tipo ERC-20 que se encontra em fase de pré-venda.
Possíveis vantagens do Metropoly
O projeto Metropoly apresenta muitas vantagens aos investidores interessados no mercado imobiliário, as quais deverão ficar mais numerosas à medida que mais recursos e imóveis são adicionados àqueles já disponibilizados pela plataforma.
Graças ao fracionamento dos imóveis, um princípio análogo ao das cotas dos fundos de investimento imobiliário, o Metropoly permite que, com um gasto relativamente modesto, sejam feitos investimentos no mercado imobiliário, que é considerado conservador, apropriado à formação de patrimônio a longo prazo, e capaz de gerar renda passiva de maneira razoavelmente previsível.
É possível fechar negócios com grande rapidez, sem burocracia, sem limitações geográficas e com poucos gastos, em contraste com o que acontece no investimento no mercado imobiliário por meios tradicionais. Tudo isso torna mais fácil investir no mercado imobiliário e diversificar os ativos comprados nele.
Entre os recursos prometidos para o futuro, estão pagamento com cartão de crédito, vendas de emergência, que permitirão ao detentor de NFTs vendê-los com desconto para conseguir angariar dinheiro rapidamente, e empréstimos tendo os NFTs como garantia. Segundo a equipe do Metropoly, parte dos lucros da plataforma é destinada à caridade, especialmente em benefício dos sem-teto.
Possíveis desvantagens do Metropoly
Há, porém, desvantagens no Metropoly, as quais o investidor deve levar em conta antes de decidir fazer uso da citada plataforma para a realização de investimentos no mercado imobiliário. Trata-se de uma plataforma de criação recente, ainda na fase beta, com relativamente poucas opções de imóveis disponíveis e a maior parte dos recursos prometidos ainda por implementar.
Embora sua equipe tenha suas identidades conhecidas, o que diminui as chances de fraude, a plataforma ainda não tem um histórico de funcionamento suficientemente longo para atestar sua credibilidade. É possível que ela nunca consiga atingir um público suficientemente grande para dar às NFTs negociadas por seu intermédio liquidez e fazer com que tenham valor correspondente ao que a fração que representam dos imóveis teria no mercado tradicional.
Como comprar Metropoly
Os NFTs imobiliários oferecidos pelo Metropoly são lastreados por propriedades imobiliárias pertencentes a essa plataforma ou a empresas parceiras dela. Atualmente, para comprar esses tokens, o investidor deve usar a criptomoeda Ether. Mais tarde, opções como o uso de cartão de crédito ou do token METRO devem estar disponíveis.
Primeiramente, é necessário ter uma carteira (wallet) para comprar NFTs no Metropoly. As opções com que a plataforma é compatível são MetaMask e Wallet Connect. Indo ao site oficial e apertando o botão Connect Wallet, você poderá conectar sua carteira à plataforma. Se não tiver uma, poderá fazer uso da opção que permite criá-la. Então, o investidor deve ter ou colocar Ether em sua carteira em quantidade suficiente para fazer a compra que deseja.
Você pode pesquisar por propriedades que lhe interessam e conferir os dados delas e o preço de seus NFTs. Depois de selecionada a propriedade, é possível fechar a compra de NFT dela em poucos segundos.
Se o investidor quiser comprar o token METRO, seja por sua utilidade futura na compra de NFTs imobiliários, seja pelas recompensas que podem ser conseguidas com a aquisição dele, ou até pelo seu potencial de valorização, deverá ir ao site oficial, clicar em Connec Wallet, selecionar Metamask ou Trust Wallet, informar qual criptomoeda pretende usar, informar quanto de METRO deseja comprar (no momento, a compra mínima é de 100 dólares) e confirmar a transação.
Se você não tiver nenhuma das duas carteiras, deverá adquiri-la antes de tentar comprar METRO. Após a conclusão da pré-venda do token, o investidor poderá reivindicar os tokens comprados. As criptomoedas que podem ser usadas na compra de METRO durante a pré-venda são: Binance Coin (BNB), Ether (ETH) e Tether (USDT).
O que são fundos imobiliários
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são veículos de investimento que reúnem grupos de investidores, chamados de cotistas, com o objetivo de investir em ativos imobiliários. Esses ativos podem incluir propriedades em desenvolvimento e existentes, como, por exemplo, shopping centers, agências bancárias e hospitais, e/ou títulos de dívida imobiliária (fundos de papel).
Os FIIs normalmente investem em grandes propriedades, o que pode levar à diversificação dos inquilinos e minimização do risco de flutuações de renda. Esses ativos oferecem o benefício de uma gestão feita por especialistas. O principal objetivo dos Fundos de Investimento Imobiliário é gerar retornos para os cotistas por meio de leasing, aluguel, venda de imóveis e outras atividades no setor imobiliário. Como as cotas de um fundo são negociadas em bolsa como se fossem ações, o investidor também pode lucrar com a valorização delas.
Diversificação é principal vantagem dos fundos imobiliários
Os fundos imobiliários são uma opção interessante para quem busca diversificar sua carteira de investimentos, pois oferecem vantagens como a possibilidade de investir em imóveis sem a necessidade de comprar um imóvel inteiro, democratizando o acesso a oportunidades e facilitando a diversificação de ativos.
Suas cotas costumam apresentar grande liquidez. Além disso, os fundos imobiliários também costumam ter uma gestão profissional, o que pode trazer mais segurança e rentabilidade aos investidores. Outra vantagem é a possibilidade de receber rendimentos periódicos, já que os fundos distribuem dividendos aos seus cotistas a partir do aluguel dos imóveis que compõem o patrimônio do fundo.
Possíveis desvantagens dos fundos imobiliários
Por outro lado, os fundos imobiliários também possuem algumas desvantagens, as quais devem ser consideradas pelos investidores. Uma delas é a possibilidade de variação no preço das cotas, que pode afetar a rentabilidade do investimento. Além disso, a rentabilidade dos fundos imobiliários também pode ser afetada pela vacância dos imóveis, ou seja, quando eles ficam desocupados e não geram aluguel.
Outra desvantagem é a possibilidade de o fundo estar exposto a riscos específicos do setor imobiliário, como flutuações no mercado de imóveis e mudanças nas taxas de juros, o que pode afetar o desempenho do fundo e o retorno do investimento. Por fim, também é necessário destacar a exposição a ruídos de mercado, ou seja, como são listados para negociação livre na bolsa de valores, alguma notícia negativa sobre os fundos pode influenciar os investidores a venderem suas cotas às pressas, o que, naturalmente, derrubaria o preço das cotas.
Como comprar fundos imobiliários
Para saber como investir em fundos imobiliários, será necessário abrir uma conta em uma corretora de valores, a qual atuará como intermediária nas operações de compra e venda das cotas.
A análise dos fundos disponíveis é fundamental para selecionar os mais adequados, considerando a rentabilidade passada, o tipo de imóvel em que o fundo investe, o desempenho do gestor, entre outros fatores relevantes.
Após selecionar o fundo imobiliário em que deseja investir, você deve acessar o home broker da corretora, selecionar o fundo desejado e adquirir as cotas correspondentes na quantidade que desejar. De modo geral, há um investimento mínimo de uma cota, que varia de fundo para fundo. Em alguns deles, não passa de 100 reais.
A identificação daqueles que são os melhores fundos imobiliários para investir pode ser feita com base em fatores como: histórico de desempenho, ativos do fundo e taxas cobradas. Por fim, é importante destacar que os fundos imobiliários, como os outros investimentos, envolvem riscos, e por isso, é recomendado contar com a orientação de um profissional qualificado.
Portanto, pesquise bem antes de tomar uma decisão de investimento e estabeleça uma estratégia bem definida antes de investir, considerando as variações do mercado imobiliário e as condições econômicas do país. Um portfólio de investimentos diversificado pode ajudar o investidor a evitar grandes perdas caso uma classe ou subclasse de ativos se desvalorize.
Tipos de fundos imobiliários
É comum que os fundos imobiliários sejam classificados de acordo com o ativo em que investem. Uma classificação usual divide os esses fundos em:
Fundos de Tijolo
Fundos de Tijolo investem diretamente em imóveis reais, obtendo rendimentos a partir do aluguel e da venda desses ativos. Esses fundos podem ou não se especializar em um tipo específico de imóvel, como escritórios, hotéis, agências bancárias ou shoppings, e podem diversificar suas propriedades geograficamente ou concentrá-los na mesma área.
Fundos de Papel
Também conhecidos como Fundos de Recebíveis Imobiliários, os Fundos de Papel compram títulos ligados ao mercado imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário, Certificados de Potencial Adicional de Construção, Letras Hipotecárias e Certificados de Recebíveis Imobiliários.
Fundos de Fundos
Fundos de Fundos (FOFs) são aqueles que investem na aquisição de uma lista de fundos imobiliários. Ao investir em um Fundo de Fundos, você está, na verdade, investindo em outros fundos imobiliários escolhidos por gestores especializados e que são, eles próprios, administrados por gestores especializados.
Fundos Híbridos
Fundos Híbridos, como indicado pelo nome deles, possuem em sua carteira uma combinação de diferentes tipos de ativos ligados ao setor imobiliário, tais como:
- Imóveis;
- Certificados de Recebíveis Imobiliários;
- Letras de Crédito Imobiliário;
- Letras Hipotecárias;
- Certificados de Potencial Adicional de Construção;
- Cotas de outros fundos imobiliários; e
- Cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (fundos de investimento que têm como objetivo investir em direitos creditórios, ou seja, em dívidas que empresas têm a receber de terceiros).
Fundos de Desenvolvimento
Os Fundos de Desenvolvimento investem ainda na fase de construção em projetos imobiliários para obter lucro com a venda ou com o aluguel dos imóveis finalizados depois que tiverem sido finalizados.
METRO x Fundos Imobiliários – Qual é melhor para investir em imóveis?
Ambos os veículos de investimento, METRO e fundos de investimento, oferecem modos de investir no mercado imobiliário que são dignos de atenção do investidor. E isso ocorre por diversas razões, desde reduzirem o custo de investir, facilitar a diversificação de ativos e até dar acesso aos benefícios de administração profissional.
No entanto, é importante lembrar que todos os investimentos têm algum nível de risco associado a eles, e é preciso estudar bem antes de investir para se sentir confortável com esses riscos. É recomendável começar a investir de vagar e aumentar a exposição aos poucos, conforme a experiência e confiança aumentam.
Além da possibilidade futura de seu uso em investimentos diretos em imóveis através na plataforma Metropoly, o token METRO apresenta fortes possibilidades de valorização, de que serve de evidência, por exemplo, o sucesso que tem obtido em sua pré-venda. Apesar de sua relação com o mercado imobiliário, talvez seja mais adequado que o investidor avalie-o com os critérios que usaria para avaliar se deve comprar criptomoedas, por exemplo, tokens de um projeto de game P2E.
Deste ponto de vista, é possível afirmar que os tokens METRO parecem promissores e têm um bom potencial de valorização, que pode ser impulsionado pelo interesse gerado pela plataforma em si, já que eles são diferentes de criptoativos como o Bitcoin e muitos NFTs, cuja demanda dependem quase exclusivamente da expectativa de valorização deles. No entanto, talvez não seja uma boa opção para investidores mais conservadores, que provavelmente preferirão evitar a volatilidade tipicamente exibida por criptomoedas.
Em contraste com o pioneirismo do Metropoly, os Fundos de Investimento Imobiliário são opções mais testadas. Além disso, constituem uma forma mais direta de investimento no mercado imobiliário do que o token METRO. Entre suas desvantagens, está a falta de liberdade de escolha dos cotistas, cujos recursos são investidos de acordo com as decisões da administração do fundo. Isso, porém, também constitui uma vantagem, porque põe as decisões de investimento nas mãos de profissionais, o que é uma fonte de segurança.
Quanto à confiabilidade
Como qualquer tipo de fundo, os fundos imobiliários podem conter erros de administração ou ser vítimas de condições econômicas ou outras que causem perdas aos investidores. Ainda assim, eles são um tipo de investimento com um histórico mais longo e, no momento, mais digno de credibilidade do que o Metropoly, uma plataforma em processo de desenvolvimento, e o METRO, um token ainda em fase de pré-venda, o qual é verdade já angariou o equivalente a mais de US$ 1 milhão de dólares.
Não é possível garantir que o Metropoly vá se firmar como uma opção capaz de oferecer boas alternativas de investimento, liquidez e administração competente. Para o investidor mais conservador, um fundo de investimento imobiliário com bom histórico de desenvolvimento e boa governança corporativa pode ser uma opção mais adequada.
O METRO é um token ainda em pré-venda e, embora promissor, tem contra si a volatilidade típica das criptomoedas e a incerteza quanto ao sucesso que o projeto a que está vinculado terá, o qual pode não ser suficiente para criar demanda pelo token e causar sua valorização.
Embora a equipe do METRO tenha prometido que, depois da pré-venda, ela será listada em exchanges centralizadas e descentralizadas, não se pode ter certeza de que isso acontecerá. Mesmo que aconteça, não é possível saber como sua cotação vai se comportar.
Renda periódica e valorização do ativo
Ambos, Metropoly e Fundos Imobiliários, permitem que você receba rendas periódicas (em um caso, como distribuição de proventos, no outro, na forma de aluguel) e se beneficie da valorização dos ativos comprados, seja porque ela influencia a renda periódica, seja porque, em caso de venda, o lucro obtido será distribuído entre cotistas ou detentores dos respectivos NFTs.
Tanto as cotas de fundos imobiliários como o token METRO podem trazer ganhos ao investidor com suas valorizações, caso em que poderão ser vendidos por valor superior àquele por que foram comprados.
Riqueza de opções de ativos
Por enquanto, a plataforma METRO disponibiliza relativamente poucos imóveis, mas a tendência é que o leque de opções vá se ampliando, inclusive graças ao dinheiro angariado na pré-venda do METRO, que poderá ser usado na aquisição de mais propriedades ou no fechamento de acordos com seus donos.
A possibilidade de escolher as propriedades de que se deseja possuir frações em vez de (ou, no caso de quem investir nos dois tipos de veículos de investimento, em adição a) simplesmente aceitar as escolhas feitas pela administração de um Fundo de Investimento, pode ser bastante interessante para alguns investidores, sobretudo, talvez, aqueles que julguem ter bom entendimento do mercado imobiliário. Há opções de propriedades em diversos países, e a variedade provavelmente se expandirá ainda mais.
Por outro lado, deve ser levado em conta que os Fundos Imobiliários já têm a seu dispor vários mercados em que suas presenças estão consolidadas e fartura de oportunidades e de parceiros em potencial.
Investimento em criptomoedas
O investimento em METRO beneficia-se da ligação a um projeto ligado ao mercado imobiliário e, por isso, é uma forma indireta de investir nesse setor pujante e tradicionalmente resiliente, ao mesmo tempo em que combina o investimento em criptomoedas, um tipo de ativo que pode produzir grandes valorizações, embora seja conhecido por sua volatilidade.
Para alguns investidores, METRO pode parecer combinar o melhor de dois mundos, mas é preciso ficar atento porque também combina os riscos deles.
Facilidade de investimento
Tanto os fundos imobiliários como a plataforma Metropoly são tentativas de facilitar o investimento no mercado imobiliário. Os fundos imobiliários reduzem o custo mínimo de investir em imóveis, permitindo que o investidor compre cotas no fundo, dividindo assim entre si os custos dos investimentos, que a maior parte deles provavelmente não poderia fazer sozinha, especialmente se desejarem fazer isso de forma a diversificar os ativos possuídos. É relativamente fácil e rápido comprar cotas de fundos de investimento imobiliário através de uma corretora.
Vale lembrar que o Metropoly oferece uma maneira de contornar burocracias e restrições geográficas que os fundos imobiliários, de modo geral, não oferecem. O valor mínimo de NFTs ou de METRO (pelo menos na fase de pré-venda) a comprar através de Metropoly (100 dólares, cerca de 500 reais à cotação vigente durante a elaboração deste artigo) é muito maior do que os da cota (menor porção que pode ser comprada) de muitos fundos, mas muito menor do que de outros. Os preços das cotas de fundos imobiliários são bastante variáveis: alguns são negociados por menos de R$ 2 reais, enquanto outros têm cotação superior a R$ 4.000 reais.
Outra coisa que pesa a favor dos fundos imobiliários é a segurança da propriedade dos seus ativos. Ao comprar um Fii, as suas cotas ficam registradas em seu CPF, de modo que, se a corretora falir, por exemplo, nada ameaça seu patrimônio, uma vez que você pode apenas transferir a custódia das cotas. Já com o METRO, e criptomoedas em geral, você precisa de muita perícia para administrar suas carteiras, pois se perder a senha de acesso, ou fizer a transferência para um endereço errado, por exemplo, perderá seus tokens para sempre. Tanto Metropoly como os FIIs apresentam taxas, sobre as quais você deve se informar previamente antes de decidir investir.
Conclusão
O Metropoly é uma plataforma de compra de tokens não fungíveis (NFTs) que representam frações de propriedades imobiliárias, permitindo que investidores de todas as condições sociais e geográficas tenham acesso ao mercado imobiliário. Embora ainda em fase beta, promete oferecer muitos recursos futuros. Seu token de utilidade, o Metro token, é um criptoativo promissor.
Uma das vantagens dos fundos imobiliários é que eles permitem que se invista em imóveis sem as complicações de possuir propriedades físicas ou os gastos da aquisição destas. De modo geral, os fundos imobiliários são investimentos de longo prazo, e a compra de cotas de um fundo pode ser uma maneira adequada de diversificação da carteira.
Tanto a compra de cotas de FIIs como a de METRO são maneiras de investir em ativos ligados ao mercado imobiliário que podem se valorizar. Dizer qual dos dois é melhor é muito difícil, e provavelmente desnecessário, uma vez que nada impede que você invista nos dois. Aliás, a principal “máxima” dos investimentos é que diversificação nunca é demais.
Desse modo, comprar cotas de bons fundos imobiliários e um pouco de METRO pode ser uma ótima estratégia de investimentos. Você precisa, no entanto, entender bem como funciona cada classe de ativos para alocar uma porcentagem correta do seu patrimônio em cada uma delas.
FAQs
O que é Metropoly?
Metropoly é um projeto pioneiro: o primeiro mercado descentralizado que apresenta NFTs que representam a posse de parcelas de ativos imobiliários geradores de renda. Apresenta-se como um ambiente seguro para aqueles que procuram investir em imóveis sem as onerosas formalidades legais, financeiras e técnicas associadas a tal setor. Ao adquirir os NFTs, os usuários tornam-se tornar proprietários fracionários das propriedades subjacentes, podendo obter assim renda passiva e lucrando em caso de venda dos ativos.
O que é Metro token ou METRO?
METRO, também conhecido como Metro token, é uma criptomoeda baseada no protocolo ERC-20. Essa moeda, cujo suprimento será limitado a 1 bilhão de unidades, ela deverá servir como principal forma de pagamento para compra de NFTs no marketplace Metropoly e como forma em que, de modo geral, serão pagas recompensas a usuários da plataforma. Se você está procurando uma maneira fácil de investir em imóveis, os fundos imobiliários podem ser uma ótima opção para você. O Metropoly token é uma criptomoeda que oferece uma nova forma de investir em imóveis, permitindo que investidores comprem ativos imobiliários através de transações digitais.
Como fazer para receber os rendimentos do fundo?
Uma das grandes vantagens de como investir em Fundos Imobiliários é que o investidor não precisa se preocupar em fazer nada para receber seus rendimentos. A cada mês, o fundo fará a transferência do valor referente ao lucro diretamente para a conta do investidor, que será creditado automaticamente na corretora que ele escolheu para investir. A partir daí, o investidor pode escolher o que fazer com o dinheiro, como reinvesti-lo, total ou parcialmente.
É possível comprar uma fração de cota de Fundo de Investimento Imobiliário?
Não, a cota é a menor parte de um Fundo Imobiliário e não pode ser fracionada. Diferentemente das ações, que permitem a compra de frações, uma cota de FII só pode ser adquirida integralmente. Portanto, é necessário comprar pelo menos uma cota para investir em um Fundo Imobiliário.
